De verhaalbaarheid van schade aan een niet vergund gebouw

Wie schade veroorzaakt moet deze ook betalen. Deze schadevergoedingsregel kan gerust een van de basisbeginselen van het Belgisch recht genoemd worden. Maar wat met de schade die toegebracht wordt aan een niet vergund onroerend goed? Stel, de buurjongen steekt op oudejaarsavond vuurwerk af waardoor uw niet vergund tuinhuis volledig afbrandt. Kan deze schade vergoed worden?

Vooreerst zal er nagegaan moeten worden of het onroerend goed al dan niet vergund is. Hierbij dient het vergunningsregister te worden geraadpleegd van de stad of gemeente waar het onroerend goed zich bevindt en kan er teruggevallen worden op de volgende wettelijke regeling¹ :

1. Indien het onroerend goed in kwestie gebouwd werd voor 22 april 1962 wordt dit onroerend goed te allen tijde geacht vergund te zijn.

2. Indien het onroerend goed in kwestie gebouwd werd tussen 22 april 1962 en de eerste inwerkingtreding van het gewestplan, waarbinnen het gelegen is, geldt er een weerlegbaar vermoeden dat het onroerend goed vergund is. Het vermoeden van vergunning is echter niet voorhanden in het geval dat het vergund karakter wordt tegengesproken middels een proces-verbaal of een niet anoniem bezwaarschrift. Dit proces-verbaal of niet anoniem bezwaarschrift dient te hebben plaatsgevonden binnen een termijn van vijf jaar na het optrekken of plaatsen van de constructie.

Indien het onroerend goed nog niet opgenomen is in het vergunningsregister kan de eigenaar een opname als “vergund geacht” in het vergunningenregister aanvragen bij de stad of gemeente waar het onroerend goed zich bevindt.² Hierbij wordt er opgemerkt dat het tegenbewijs wat betreft een bestaand vermoeden niet meer kan worden geleverd eens de constructie 1 jaar als vergund geacht opgenomen is in het vergunningsregister. 1 september 2009 geldt als eerste mogelijke startdatum voor deze termijn van één jaar. Deze regeling geldt niet indien de constructie gelegen is in een ruimtelijk kwetsbaar gebied.

De gewestplannen treden in werking 15 dagen na de publicatie ervan in het Belgisch Staatsblad.

Voor Vlaanderen gelden de volgende data van inwerkingtreding:

Indien een eigenaar zich niet (succesvol) kan beroepen op het vermoeden van vergunning en men geen bewijs van vergunning kan voorleggen, zal er sprake zijn van een bouwmisdrijf. Wanneer de overheid kennis krijgt van een bouwmisdrijf, kan deze een straf- en/of herstelvordering instellen tegen de eigenaar van het gebouw.

Deze bouwmisdrijven kunnen verjaren. Er gelden verschillende regels voor het bepalen van de verjaring van deze bouwmisdrijven afhankelijk van wanneer het bouwmisdrijf werd gepleegd. Er dient echter opgemerkt te worden dat de verjaring van het bouwmisdrijf geenszins met zich meebrengt dat het onroerend goed wordt geacht vergund te zijn. De verjaring van het bouwmisdrijf heeft louter gevolgen ten aanzien van de overheid, aangezien de overheid na de verjaring van het bouwmisdrijf geen straf- en/of herstelvorderingen meer zal kunnen instellen.

Wanneer de eigenaar van een onroerend goed schade heeft geleden aan zijn eigendom, zal hij zijn verzekeringsmaatschappij hierover inlichten.

Er heerste echter onzekerheid over de tussenkomst van de verzekeraar wanneer er schade toegebracht was aan een niet vergund onroerend goed. Sommige verzekeraars wierpen namelijk op dat het voorwerp van de overeenkomst ongeoorloofd was omdat de overeenkomst tot doel had een onwettige toestand te handhaven, wat tot gevolg zou hebben dat de overeenkomst nietig is.

Het hof van beroep te Luik volgde de zienswijze van de verzekeraars niet. Zo oordeelde het hof van beroep in een arrest van 27 juni 2001³ dat de verzekeraar de schade aan een niet vergund onroerend goed dient te vergoeden indien er een geldige verzekeringsovereenkomst afgesloten werd voor een niet vergund onroerend goed. Het hof van beroep was hierbij van mening dat het voorwerp van de verzekeringsovereenkomst geoorloofd is aangezien de overeenkomst strekt tot de dekking van een bepaald risico tegen een bepaalde prijs.

Deze rechtspraak werd later door het Hof van Cassatie bevestigd in een arrest van 19 mei 2005⁴ , waarin het Hof van Cassatie stelde dat een verzekeringsovereenkomst, waarvan het voorwerp bestaat in de dekking van het brandrisico van een bungalow waarvoor geen enkele bouw- of stedenbouwkundige vergunning was uitgereikt, er niet toe heeft geleid een onwettige toestand te scheppen of te handhaven en dus niet ongeoorloofd was.

Wel zal het gebrek aan vergunning invloed hebben op de schadebegroting. Het hof van beroep te Luik oordeelde in het hierboven vermelde arrest van 27 juni 2001 namelijk dat er voor de omvang van de schadevergoeding gekeken moet worden naar de werkelijke waarde van het gebouw en niet naar de verzekerde bedragen.

Aansluitend hierbij stelde het hof van beroep dat de eigenaar van een niet vergund gebouw schade lijdt wanneer zijn gebouw volledig vernield wordt, zelfs wanneer er een bevel tot afbraak rustte op het gebouw op het moment van het schadegeval. Er zal dan gekeken moeten worden naar de waarde van de recupereerbare materialen. Dit is op zich ook niet vreemd, het feit dat het een niet vergund gebouw betreft neemt niet weg dat er een economisch belang blijft bestaan voor de eigenaar van het gebouw, die zijn vermogen in stand wenst te houden.

Indien er aldus een geldige verzekeringsovereenkomst afgesloten is, zal de schadelijder de verzekeraar kunnen aanspreken om de schade vergoed te zien. De verzekeraar zal op zijn beurt de schade trachten te verhalen op de veroorzaker van de schade.

Ook hier rees er echter discussie aangezien enkele schadeveroorzakers van oordeel waren dat ze niet moesten instaan voor de schade aan een niet vergund onroerend goed. Het hof van beroep te Brussel deed hierover uitspraak.

In deze zaak ging het over een, zonder bouwvergunning, opgestelde caravan die schade geleden had doordat een boom van het aanpalend perceel omgevallen was en op de caravan terechtkwam. De schadelijder had voor deze vaste caravan een verzekering afgesloten, waardoor de verzekeraar tussenkwam voor de schade. De verzekeraar trachtte vervolgens de schade te verhalen op de eigenaar van de boom maar deze weigerde de schade te vergoeden.

Het hof van beroep te Brussel was van oordeel dat de gevraagde vergoeding in dit geval strekte tot het behoud van een toestand in strijd met de openbare orde, onder meer omdat de schadelijder voor het voorval haar wil geuit had om de constructie niet meer te verplaatsen. Het hof van beroep te Brussel concludeerde hierbij dan ook dat de vordering onontvankelijk was aangezien de verzoeker niet over het vereiste rechtmatig belang beschikte om de vordering in te stellen.

Het hof van beroep te Brussel ging zelfs nog een stap verder door te stellen dat het opstellen van een caravan zonder vergunning een fout in de zin van de artikelen 1382-1383 van het Burgerlijk Wetboek uitmaakt. Aangezien het hof van beroep te Brussel van oordeel was dat de schade zich zonder de fouten van de schadelijder niet in dezelfde mate zou hebben voorgedaan, werd de schadelijder zelf aansprakelijk gesteld voor twee derden van de schadelijke gevolgen.

Het hof van beroep te Brussel hanteert in het arrest van 19 mei 2003 het voorwerp van de vergoeding als criterium. Indien de vergoeding van de geleden schade strekt tot het behoud van de niet vergunde toestand, die in strijd is met de openbare orde, is de vordering onontvankelijk wegens een gebrek aan rechtmatig belang.

Door te stellen dat de vordering onontvankelijk is, lijkt het arrest van 19 mei 2003 van het hof van beroep te Brussel op het eerste zicht verregaande gevolgen te hebben voor zowel de eigenaars van niet vergunde onroerende goederen, als voor de verzekeraars van deze onroerende goederen. Dit omdat een vordering tot schadevergoeding, in beginsel, steeds tot doel heeft de schadelijder terug te plaatsen in de toestand van voor het schadegeval.

Indien de schadelijder beweert niet op de hoogte te zijn van de niet vergunde staat van zijn onroerend goed op het moment van het schadegeval, dient er een onderscheid gemaakt te worden tussen niet vergunde onroerende goederen die de eigenaar verkregen heeft door middel van een koopovereenkomst en niet vergunde onroerende goederen die de eigenaar zelf heeft gebouwd of zelf heeft laten bouwen.

Indien de eigenaar van het niet vergund onroerend goed het gebouw kocht zonder dat hij wist dat het gebouw behept was met een of meerdere bouwmisdrijven, kan dit een verborgen gebrek uitmaken waarvoor de koper een vordering tot vrijwaring kan instellen tegen de verkoper van het onroerend goed. Op deze manier zal de koper een deel van de originele aankoopprijs van het onroerend goed kunnen terugvorderen van de verkoper.

Indien de eigenaar van het niet vergund onroerend goed het gebouw echter zelf heeft gebouwd of zelf heeft laten bouwen, wordt de eigenaar van het niet vergund gebouw geacht op de hoogte te zijn van de vergunningsverplichting. Indien hij niet voldaan heeft aan deze vergunningsverplichting, zal de eigenaar, of in voorkomend geval de verzekeraar, hier zelf de gevolgen van moeten dragen.

Er zijn echter situaties denkbaar waar men zou kunnen argumenteren dat de eigenaar, of in voorkomend geval de verzekeraar, een rechtmatig belang heeft bij het instellen van een vordering tot vergoeding van de schade aan het niet vergund onroerend goed. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn indien men eigenaar is van een onroerend goed dat niet vergund is maar waarvoor een regularisatieprocedure opgestart werd voorafgaand aan het schadegeval. Indien het onroerend goed ten gevolge van de regularisatieprocedure vergund is bij het instellen van de vordering tot vergoeding van de schade, zal het voorwerp van de vergoeding in dit geval niet strekken tot het behoud van een toestand die in strijd is met de openbare orde, waardoor het motiveerbaar is dat de schade vergoed dient te worden.

Ook hier zal er bij de begroting van de schade wel rekening gehouden moeten worden met de niet vergunde toestand van het onroerend goed op het moment van de feiten. Zo is het verdedigbaar dat er gekeken wordt naar de werkelijke waarde van het niet vergund onroerend goed op het moment van het schadegeval, rekening houdend met het feit dat de eigenaar zelf aansprakelijk gesteld kan worden voor een deel van de schadelijke gevolgen aangezien het opstellen van een niet vergund gebouw een fout uitmaakt in de zin van artikel 1382-1383 van het Burgerlijk Wetboek.

Als besluit kan er gesteld worden dat de eigenaar van een niet vergund onroerend goed zijn verzekeraar kan aanspreken ter vergoeding van de schade aan zijn onroerend goed gelet op het feit dat hij zich door het afsluiten van een verzekeringsovereenkomst op een geldige wijze heeft ingedekt tegen dit risico. De dekking van een gebouw dat zonder bouwvergunning is opgetrokken, is op zich geoorloofd.

Indien de eigenaar van een niet vergund onroerend goed het onroerend goed daarentegen niet verzekerd heeft, zal hij de schade aan het niet vergund onroerend goed in beginsel niet of in het beste geval in beperkte mate kunnen verhalen op de schadeveroorzaker. De eigenaars van onroerende goederen doen er dan ook steeds goed aan om hun onroerende goederen behoorlijk te laten verzekeren en in voorkomend geval een regularisatieprocedure op te starten.

¹Art. 4.2.14 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (hierna : VCRO).

²Zie art. 5.1.3 VCRO. Het verzoek tot opname dient gepaard te gaan met de nodige bewijsstukken die aantonen dat het onroerend goed gebouwd is in de vooropgestelde periode. De gemeente of stad zal onderzoeken of het vermoeden van vergunning tegengesproken is door de overheid middels een proces-verbaal of niet anoniem bezwaarschift binnen een termijn van vijf jaar na het optrekken of plaatsen van de constructie. De opname of de weigering tot opname van een constructie als “vergund geacht” kan worden bestreden met een beroep bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen.

³Luik (3e k.) 27 juni 2001, T.Verz. 2003, afl. 2, 379.

⁴Cass. 19 mei 2005, Arr. Cass. 2005, 1069.

⁵Brussel (1e k.) 19 mei 2003, T.Not. 2003, afl. 9, 463.